Dünyada ilk kez Çin Halk Cumhuriyeti’nin Wuhan şehrinde görülen Koronavirüs (Covid-19) Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020’de Salgın (Pandemi) kategorisine alınmıştır. Türkiye’de ise ilk Covid-19 vakası 11 Mart’ta tespit edilmiş olup bu hastalığın ,tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de ekonomik ve sosyal hayata etkileri olmuştur. Bu etkilerden birisi de kira borcuna ilişkindir. Kiracılar , koronavirüs sebebiyle kira borcumu ödemezsem kira borcum silinir mi , mülk sahipleri (kiralayan) de kira alacağımı alabilecek miyim – kiracıları tahliye edebilecek miyim ? sorularını sormaktadır. Yazımızda bu hususa ayrıntılı cevap verilmiş olsa da kısaca belirtmek gerekişe ;
“1 Mart-30 Haziran arasındaki süreçte kira borcunun ödenmemesi nedeniyle işyeri kira sözleşmeleri feshedilmeyecek. Kiracı tahliye edilemeyecek. Ancak bu döneme ilişkin kira borcu silinmeyecek. İcra takipleri durdurulduğu için 15 Haziran’dan sonra icra takibi yapılabilecek. Konut kiraları ise kapsam dışında.”
Bu yazımızda koronavirüs sürecinde kira borcunun akıbetinin kiracılar ve kiralayanlar yönünden irdelenmiştir.
İçişleri Bakanlığı’nın gönderdiği genelge ile birçok işyerinin yürüttüğü faaliyetler salgının yayılmasını önlemek amacıyla durdurulmuştur. 26 Mart 2020 tarihli 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile getirilen düzenleme kira sözleşmeleri açısından önemlidir. Söz konusu düzenleme gereğince; 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.
KORONAVİRÜS (COVİD-19) KİRA SÖZLEŞMELERİ BAKIMINDAN MÜCBİR SEBEP TEŞKİL EDER Mİ?
Öncelikle değinilmesi gerekilen husus mücbir sebep kavramının yasal mevzuat hükümlerinde açıkça düzenlenmemiş olmasıdır. Mücbir sebep kavramı Yargıtay içtihatları ile geliştirilen bir kavram olup Yargıtay içtihatlarında “borçludan kaynaklanmayan, borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan ve borçlunun sorumluluğunu yerine getirmesine engel teşkil edebilecek nitelikteki olağan dışı durumlar” olarak izah edilmektedir. Taraflar, emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları ile bağlı olacak şekilde aralarında sözleşme serbestisi ilkesine uygun olmak kaydıyla akdedilen kira sözleşmelerinde mücbir sebep hallerini düzenleyebilmektedirler. Bu bakımdan coronavirüs (Covid -19) salgınının mücbir sebep teşkil edip etmediği saptanırken öncelikle somut olaya konu kira sözleşmesinin maddeleri incelenerek mücbir sebep hallerine ilişkin hüküm bulunup bulunmadığı bulunuyor ise salgın hastalıkların açıkça mücbir sebep hali olarak düzenlenip düzenlenmediği tespit edilmelidir.
Buna ilişkin olarak açık bir hüküm bulunması halinde coronavirüs (Covid-19) salgını mücbir sebep teşkil edecek ve sözleşmeden doğan borçların ifası noktasında sözleşmede buna bağlanan neticeler uygulanacaktır. Bu doğrultuda her somut olay ve şartlar değişiklik göstermekle beraber kira sözleşmelerinde mücbir sebep hali bulunması durumunda taraflar sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkına sahip olmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmede mücbir sebep halleri düzenlenmiş fakat salgın hastalıklar açıkça yazılmamış ise mücbir sebep hallerinin yer aldığı madde somut olaya göre yorumlanacaktır. Söz konusu yorumda coronavirüs (Covid-19) un kira sözleşmeleri üzerindeki etkisi, bu kapsamda alınan tedbirler ve somut olayın şartları dikkate alınacaktır.
COVİD 19 TBK’NUN 331. MADDESİ KAPSAMINDA OLAĞANÜSTÜ FESİH SEBEBİ OLUR MU?
Yukarıda da belirttiğimiz üzere kira sözleşmelerinde esas olan ilke tarafların serbest iradeleridir. Tarafların kira sözleşmesini akdettikleri esnada düzenlemediği hükümler ile ilgili bir olgu ortaya çıkması durumunda genel hükümlere gidilmesi söz konusu olacaktır. Taraflar akdettikleri kira sözleşmesinde her ne kadar serbest iradeleri söz konusu olsa da mücbir sebep hallerini düzenlememiş olabilirler. Bu kapsamda mücbir sebep hallerini içermeyen kira sözleşmelerinde taraflar virüsün yarattığı etkileri ve bu etkilerin maddi sonuçlarını TBK’nun 331. Maddesi “olağanüstü fesih” olarak ileri sürebilme imkânına sahip olabileceklerdir. Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi;
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar”
Şeklinde düzenlenmiş olup kira sözleşmesinin tarafları, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli bir sebebin varlığı durumunda yasal fesih bildirim sürelerine riayet ederek kira sözleşmesini feshedebilecektir. İşbu madde Covid 19 virüsünün de Türkiye üzerindeki önemli etkileri ile alınan tedbirler kapsamında işletmesini açamayan ve ticari faaliyetleri sekteye uğrayan kiracılar bakımından kullanılabilecek bir madde olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki Türk Borçlar Kanunu’nun 331. Maddesi TBK kapsamında ertelenen hükümler kapsamında olup 01.07.2020 tarihine kadar uygulanması söz konusu değildir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 331. Maddesinde geçen “önemli sebep” kavramının ne olduğuna ilişkin birden fazla Yargıtay kararı olduğu gibi somut olayın şartlarına göre de önemli sebep kavramı değişiklik gösterebilmektedir. Önemli sebep kavramı geniş yorumlanabilecek bir ifade olup bunun sebebi her somut olay özelinde olayın şartlarına göre değerlendirilmesi gerektiği ve hakimin takdir yetkisinin olması ile ilgilidir. Önemli sebep olarak telakki edilen durumun her ne kadar her somut olayda kendi içindeki parametrelere göre değerlendirilmesi gerekir ise de önemli sebep oluşturan durumun “taraflar arasındaki kira sözleşmesine önemli bir etkisi olmalı” ve “taraflar için sözleşmenin devamını çekilmez hale getirmeli” şeklindeki kanun maddesinde belirtilen ana unsurları taşımalıdır. Bu doğrultuda Covid 19, kira sözleşmesinin tarafları için yukarıda belirtilen 2 unsuru taşıyor ve somut olayın şartları ile de örtüşüyor ise erteleme süresinin (01.07.2020) bitimine müteakip söz konusu fesih türü uygulanabilecektir.
COVİD 19 TBK’NUN “AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ” BAŞLIKLI 138. MADDESİ KAPSAMINDA FESİH SEBEBİ TEŞKİL EDER Mİ?
Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde;
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmü yer almaktadır. İşbu hüküm TBK’nun genel hükümleri içerisinde yer alıp tüm sözleşme türleri bakımından uygulanabildiği gibi taşınır ve taşınmaz kiraları bakımından da geçerlidir.
Söz konusu hüküm uyarınca sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen, öngörülmesi de beklenemeyen ve borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkan olağanüstü durumlar karşısında borcun ifası önemli ölçüde zorlaştığı hallerde borçluya, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme; bu mümkün olmadığı takdirde ise sözleşmenin türüne göre fesih yahut dönme hakkının kullanılması imkânını tanınmaktadır. Ancak ortaya çıkan olağanüstü durumların borçludan ifa talep edilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacak biçimde söz konusu olguları borçlu aleyhine değiştirmiş olması, taraflar arasındaki edim dengesinin borçludan katlanmasını beklemeyecek derecede bozulmuş olması ve borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.
Covid 19 kapsamında idare tarafından alınan tedbirler nedeniyle bazı iş yerlerinin faaliyetlerinin geçici olarak durdurulması, kiracılar bakımından beklenmeyen hal teşkil ederek aşırı ifa güçlüğü oluşturabilmektedir. Bunun dışında idarece alınan başkaca önlemler nedeniyle ticari hayattaki istikrar bozulmuş ve buna bağlı olarak tedarik zincirinde aksaklıklar meydana gelerek ekonomik denge bozulmuştur. Bu doğrultuda müşteri sayısının da önemli ölçüde azalmış olması bu durumun da süreklilik arz edecek boyuta ulaşması gibi sebepler ile somut olayın koşullarına bağlı olarak TBK 138 kapsamında beklenmeyen hal kapsamına girebilecek ve taraflar arasındaki edim dengesinin kiracının yüklenemeyeceği kadar bozulmasına yol açabilecektir. Netice itibarıyla borcun ifasını imkânsız kılmayan ancak zorlaştıran bir olağanüstü durumun ortaya çıkması üzerine aşırı ifa güçlüğünden bahsedilebilecektir.
Sonuç olarak taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin olarak hüküm mevcut ise bu hükme göre uyarlama yapılabilecek bu mümkün olmadığı takdirde ise TBK’nun 138. Maddesi kapsamında aşırı ifa güçlüğü yaşayan kiracılar, kira bedellerini henüz ödemeden veya ihtirazi kayıt öne sürmek suretiyle kira bedelini ödeyerek kira sözleşmesinin şartlarının uyarlanmasını hakimden talep edebilecektir. Uyarlamanın mümkün olmadığı durumlarda ise kiracı, kanundaki ilgili sürelere uymak kaydıyla kira sözleşmesini feshedebilecektir.
TORBA KANUN İLE İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE GETİRİLEN DÜZENLEMELER
26 Mart 2020 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. Maddesi uyarınca, 01.03.2020 ile 30.07.2020 tarihleri arasında iş yeri kira bedellerinin ödenmemesinin kira sözleşmesinin feshi ve taşınmazdan tahliye sebebi oluşturmayacağı hüküm altına alınmıştır. Torba Kanun’da yer alan işbu düzenleme sadece iş yeri kira sözleşmelerine ilişkindir. Bu düzenleme ile bir nevi kira bedellerinin ödenmesi ötelenmiş olup kira bedellerini ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmamıştır. Kısacası 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında kira bedellerinin ödenmemesi durumunda kiraya verenlerin başvurabileceği kanuni yollar sınırlandırılmıştır. Bu dört aylık dönemde kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle kiraya verenler, tahliye talepli icra takibine başvuramayacakları gibi tahliye davası açmak suretiyle de kiracıların tahliyesini talep edemeyeceklerdir.
OLAĞAN DURUMLARDA KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” türüdür. Anılan maddede Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesini bütün kira türlerini kapsayacak şekilde tanımlamıştır. Ancak kira sözleşmeleri kiralananın türüne göre değişiklik göstermekte olup farklı kira türlerine göre farklı düzenlemelere tabi olabilmektedir.
En sık karşılaşılan ve en yaygın olan fesih türü olarak, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin feshi karşımıza çıkmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında on yıllık uzama dönemi sonunda kira sözleşmesinin kiralayan tarafından fesih bildirimi ile sonlandırılması TBK’nun 347. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi;
“(1)Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
(2)Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
(3)Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Yukarıda belirtilen maddeye göre kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli kira sözleşmesi olmasına göre fesih bildiriminin süresi de değişmektedir. Ancak iki kira sözleşmesi türü için de ister belirli olsun ister belirsiz olsun fesih bildiriminin şekli bakımından yeknesaklık bulunmaktadır. Fesih bildirimleri hem Türk Borçlar Kanunu 348. maddesi gereği hem de ispat kolaylığı bakımından yazılı şekilde yapılmalıdır.
Bu kısımda açıklanan fesih türü olağan durumlarda konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin feshine ilişkin olup kira sözleşmeleri bunun dışında “Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde düzenlenen mücbir sebep hükümleri”, “Türk Borçlar Kanunu’nun Olağanüstü Fesih başlıklı 331. Maddesi kapsamında önemli sebepler”, “Türk Borçlar Kanunu’nun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. Maddesi kapsamında uyarlama ve fesih” ve “Türk Borçlar Kanunu’nun İfa İmkansızlığı başlıklı 136. Maddesi kapsamında fesih” gibi sebepler ile de feshedilebilmektedir.
KİRA ALACAKLARI 15.06.2020’DEN SONRA TALEP EDİLEBİLECEK
Bu durumda 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır. Ancak aynı döneme ilişkin kira parasının tahsili için 15 Haziran tarihinden sonra icra takibi yapılabilecek, ihtiyati haciz kararı alınıp infazı istenebilecek, takibin kesinleşmesi halinde borçlu kiracının mal varlığı üzerine haciz konulabilecek, tahliyesi istenemeyen işyerindeki malları haczedilip muhafaza altına alınabilecektir.
SONUÇ
Yukarıda yapmış olduğumuz açıklamalar çerçevesinde Koronavirüs (Covid-19) salgınının her bir kira sözleşmesi ve somut olay bakımından tarafların da kiracı ve kiraya veren sıfatı dikkate alındığında farklı hukuki sonuçları olacaktır. Kiracılar bakımından Covid 19 düzenlemiş oldukları kira sözleşmesindeki hükümlere göre mücbir sebep teşkil edebileceği bu mevcut değilse Yargıtay kararları ışığından mücbir sebep teşkil edebilecek nitelikte olduğu göz önünde bulundurulduğunda kira sözleşmesinin feshine imkân verebilecektir. Bunun dışında söz konusu salgının kiracının borcunu ifa etmesi noktasında aşırı güçlük yaratması nedeniyle kiracı taraf sözleşmenin uyarlanması amacıyla mahkemeye başvurabilecek bu mümkün olmadığı takdirde ise kira sözleşmesini feshedebilecektir. Son olarak da 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında kiracılar kira bedellerini ödemekten muaf tutulmuş olup ödememe sebebiyle kiraya verenler tarafından herhangi bir icra takibi yahut tahliye davası riski ile karşı karşıya kalmayacaklardır.
Ezcümle , işyeri kiracıları koronavirüs sebebiyle kira sözleşmelerini feshedebilecekleri gibi kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava ikame edebileceklerdir. Sizler de işyeri kiracısı yahut kiraya veren olup koronavirüs sebebiyle kira bedelinde hukuki ihtilaf yaşarsanız İzmir Barosu avukatlarından Av. Tolga TİRELİ ve Av. Zeynel SAVAŞ ile irtibat kurabileceğiniz gibi diğer İzmir Kira Hukuku avukatlarına danışabilirsiniz.
